아파트 전세 vs 매매, 현실적인 비교 분석

목차

1. 전세와 매매, 기본 개념 정리

2. 전세의 장점과 단점

3. 매매의 장점과 단점

4. 전세 vs 매매, 당신에게 맞는 선택은?

5. 2025년 부동산 시장 전망과 추천 전략

6. 결론

 

거주할 집을 선택하는 과정 중에서 첫 번째 맞닥뜨리는 질문 중 하나가 바로 '전세가 나을까, 매매가 나을까'입니다.

 

집값 상승과 금리 변동 등 다양한 요소가 영향을 미치는 만큼, 단순한 숫자 비교가 아니라 개인의 재정 상황, 주거 계획, 시장 환경 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

 

이번 글에서는 전세와 매매의 장단점을 분석하고, 어떤 상황에서 어떤 선택이 유리한지 깊이 있게 다뤄보겠습니다.

 

전세 vs 매매

 

1. 전세와 매매, 기본 개념 정리

전세 :  전세는 우리나라에만 있는 주택 임대 방식의 하나로, 보증금을 집중인에게 맡기고 일정 기간 집을 빌려 쓰는 방식을 말합니다. 일반적인 전세 계약기간은 2년이며, 이 기간 동안 추가 금액 없이 거주할 수 있습니다.

 

매매 : 아파트나 주택을 직접 구입하여 소유하는 방식으로, 거주 안정성뿐만 아니라 자산으로서의 가치까지 챙길 수 있는 방법입니다.

 

둘 다 장단점이 확실한 만큼, 자신의 재정 상태와 가족의 의견, 향후 계획에 따라 신중한 선택이 필요합니다.

 

2. 전세의 장점과 단점

✅ 전세의 장점

1. 초기 비용이 비교적 적게 듦

• 집을 사려면 매매가의 30~40% 이상의 자기 자본금이 필요하고 대출을 받으면 이자 부담이 클 수 있다는 부담이 있는 반면, 전세는 전세금만 마련하면 됩니다.

 

• 대출을 받더라도 전세자금대출이라는 국가에서 지원하는 대출이 있지 때문에 이자 부담이 낮습니다.

 

2. 유동성이 높음

• 전세 기간이 만료되면 보증금을 돌려받을 수 있어 거주 지역을 옮기거나 자금을 다른 곳에 투자할 수 있습니다.

 

• 주택 가격 변동에 따른 리스크가 적습니다.

 

3. 세금과 유지비용에 대한 부담이 없음

• 주택을 소유하게 되면 내야 하는 취득세, 재산세 등 세금 부과와 매수할 때 발생되는 중개수수료, 살아가면서 발생되는 유지보수 비용 등을 신경  쓰지 않아도 됩니다.

 

✅ 전세의 단점

1. 전세보증금 반환 위험

• 집주인이 보증금을 돌려주지 않아서 못 받을 가능성이 있습니다.

이 경우에는 전세보증보험에 가입하면 보증금을 돌려주지 못하는 집주인을 대신해서 보증기간이 임차인에게 전세보증금을 돌려줍니다.

 

2. 이사 주기가 짧음

• 보통 2년 단위로 전세계약을 맺기 때문에, 계약기간이 끝나면 이사를 가야 하거나 집주인이 전세금을 올릴 수 있습니다.

계약 연장이 협의가 되지 않으면 집을 빼줘야하는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

•  임대기간이 끝나기 6개월에서 1개월 전까지 임차인은 집주인에게 전세계약갱신청구권을 행사할 수 있는데, 현재 임대금의 5%의 전세금 상승과 2년 더 거주할 수 있는 계약을 할 수 있습니다.

 

• 하지만 집주인이 그 집에 거주하겠다고 하면 갱신권을 사용할 수 없습니다.

 

3. 매매의 장점과 단점

✅ 매매의 장점

1. 자산 형성이 가능

• 집값이 상승하면 시세 차익을 얻을 수 있어 자산 증식에 도움이 될 수 있습니다.

• 장기적으로 보면 인플레이션으로 인한 부동산의 가치는 오를 가능성이 높습니다.

 

2. 거주 안정성

• 전세나 월세처럼 계약 만료에 의한 거주지 이동 및 보증금 인상에 대한 걱정이 줄어듭니다.

• 집을 살 때 원하는 거주 지역을 잘 선택했다면, 한 지역에서 오래 살 수 있습니다.

 

3. 대출 활용

• 주택담보대출을 잘 활용한다면 신용대출 보다는 저렴한 금리로 대출을 받을 수 있습니다.

• 생애첫 주택구입이라면 생애최초주택자금대출을 받을 수 있고, 일반 주담대보다도 저리로 대출을 받을 수 있는 좋은 기회를 이용할 수 있습니다.

 

✅ 매매의 단점

1. 초기 비용이 많이 듦

• 집을 구입하려면 대출을 받을 수 있는 금액을 제외한 자기 자본금이 필요합니다.

• 디딤돌대출, 보금자리론 등 주택도시기금에서 대출을 받는다면 대출금액 한도와 구입하고자 하는 아파트의 매매가도 한정되기 때문에 원하는 집을 선택하는데 제약이 있을 수 있습니다.

• 취득세, 지방세, 중개수수료 등 세금과 수수료 비용이 추가됩니다.

 

2. 금리 리스크 존재

• 주택담보대출을 받으면 금리 변동에 따라 이자 부담이 증가할 수도 있습니다. 하지만 변동금리는 반대로 금리가 내려가게 되면 이자 부담이 줄어들 수도 있습니다.

• 반대로 고정금리로 선택하게 되면 금리가 내려갈 때 해택을 받을 수 없습니다.

 

3. 유동성과 환금성 문제

• 집은 고가의 금액이기 때문에 팔고 싶을 때 부동산 시장 변화에 따라서 잘 팔리지 않을 수 있습니다.

• 집을 매도할 때 시세보다 낮은 가격에 팔아야 할 수도 있습니다.

• 단기간에 목돈이 필요할 경우, 집을 급하게 처분하기 어렵습니다.

 

4. 전세 vs 매매, 당신에게 맞는 선택은?

✅ 전세가 유리한 경우

• 초기 자본이 적고, 당장 자기 자본금이 되지 않는 경우

• 단지 거주 계획(2~4년)이 있는 경우

• 집값이 턱없이 비싸지는 경우(집값 폭등)

• 투자 여력이 있어, 종잣돈으로 다른 곳에 활용하고 싶은 경우

 

✅ 매매가 유리한 경우

• 자기 집에 거주하고 싶은 거주 안정성 확보와 느즈가 있는 경우

• 장기 거주 계획(10년 이상)이 확실한 경우-자녀가 학교에 다니고 있거나, 한 직장에 오래 다닐 때

• 집 값이 하락하여 현재 매매가가 많이 싸졌을 때 (추후 자산 증식의 목적도 함께 충족할 수 있음)

• 대출 이자가 낮거나, 대출을 활용할 수 있을 때

 

5. 2025년 부동산 시장 전망과 추천 전략

2025년에 금리는 내릴 수 있어 대출을 활용하고 이자에 대한 부담이 줄어들 수 있는 상황입니다.

그리고 2022년 중반부터 이어진 부동산 침체기로 인해 집이 많이 싸진 상태입니다.

 

물론 일부 주거 선호도가 높은 지역은 자고 일어나면 신고가를 찍는 아파트들이 있기는 합니다.  강남, 서초, 송파와 같은 일부 지역, 일부 선호도 높은 아파트의 매매가는 오르고 있는 상황입니다.

하지만 여전히 매매가가 오르지 안아 싸진 아파트가 많이 있습니다.

 

아파트 주택 공급이 줄어들고 있고, 현재 공급이 부족한 지역이 늘어나고 있기 때문에 아파트 가격이 올라갈 수 있습니다.

 

1. 전세 전략

• 집이 부족해지게 되면 전세물량도 줄어들게 됩니다. 전세 집이 부족하게 되면 전세가격이 올라갈 수 있기 때문에 보증금 상승에 따란 여유자금을 마련해둬야 합니다.

• 보증금이 오르게 되면, 집을 매수하는 방법도 함께 고려해 볼 수 있을 것 같습니다.

 

2. 매매 전략

• 현재 부동산 시장 침체기로 집값이 많이 싸진 상태입니다. 여유 자금이 되고 대출을 받을 수 있는 상황이라면 내 집 마련을 고려해 보는 것도 하나의 방법이라고 생각합니다.

• 실거주 목적이라면 무리하지 않는 금액 대에서 좋은 입지, 직장과의 거리, 가족들의 니즈 충족, 생활 인프라, 자녀가 있다면 아이의 학업 등을 고려하여 장기 보유할 수 있는 집을 선택해야 합니다.

• 집은 소비제이면서 투자의 성격도 가지고 있지 때문에 장기적으로 집의 자산 가지도 고려해 집을 구매해야합니다.

• 대출은 부담되지 않는 수준에서 월 상환액을 철저하게 계산하여 받으시길 바랍니다.(절대로 절대로 영끌하시면 안 됩니다!)

 

6. 결론

• 전세와 매매는 단순히 비용 비교만으로 결정할 수 없습니다. 본인의 재정 상황과 라이프스타일, 가족과의 협의, 장기적 플랜 등 종합적으로 고려해야 합니다.

• 부동산 시장은 예측할 수 없지만 현재 상황에서 최선의 선택을 하는 것이 가장 좋은 선택이라고 생각합니다.